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Sozialer Wohnbau heute

  • Montag, 25. April 2022 @ 13:44
Wohnen Wie sozial er wirklich ist

Mit ihrer Behauptung, der Bau der Stadtstraße sei nötig, um weiteren „sozialen“ Wohnbau in der Seestadt und an anderen Plätzen im Bezirk zu errichten, versucht die Stadt Wien klimagerechte Mobilität gegen leistbares Wohnen auszuspielen. Am Beispiel der Seestadt gehen wir der Frage nach, ob der Wohnbau dort wirklich so „sozial“ ist.

Die Stadt Wien hatte sich 2004 von der Form ihres früher betriebenen kommunalen Wohnbaus, d.h., der Schaffung leistbaren Wohnraums im öffentlichen Eigentum, verabschiedet. Erst seit 2019 werden wieder vereinzelt Bauten im Gemeindeeigentum errichtet, so auch einer in der Seestadt, der bald bezugsfertig ist. Neue Gemeindebauten wie dieser bilden allerdings in Wien weiterhin die Ausnahme und sind im Vergleich zu den vielen für Normalverdiener_innen unerschwinglichen, neu gebauten und zum Verkauf angebotenen freifinanzierte Eigentums- und Anlegerwohnungen (siehe auch Foto-Collage unten) nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein.


Bauträger als Gewinner

Das Gros des heutigen „sozialen Wohnbaus“ in Wien wird nämlich von gemeinnützigen Bauträgern in Form von geförderten Wohnungen errichtet. Solche „gemeinnützige Bauträger“ werden oft fälschlicherweise als „Genossenschaften“ bezeichnet, denn fast die Hälfte von ihnen sind „gemeinnützige Kapitalgesellschaften“. Die Wohnbauförderung besteht in einem niedrig verzinsten Landesdarlehen an die Bauträger von €440/m², wobei diese in den ersten fünf Jahren nur die Zinsen, danach jährlich prozentual steigende Anteile des Kapitals zurückzahlen. Zusätzlich dazu können Bauträger Förderungen durch Baukostenzuschüsse beantragen und zwar für verbesserte Gebäudehüllenqualität, Wärmepumpensysteme und Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung. Außerdem gibt es seit 2019 einen nichtrückzahlbaren Zuschuss von €150/m², wenn der Bauträger von den Mieter_innen einen Finanzierungsbeitrag von nicht mehr als €60/m² und eine auf Grundlage der tatsächlichen Kosten für Errichtung und Erhaltung gedeckelte Miete verlangt. So sorgt die öffentliche Hand dafür, dass die Kosten der gewährten Darlehen in einer „sozial“ verträglichen Weise an die Mieter_innen weitergegeben werden. Außerdem vergibt die Stadt öffentliche Grundstücke an die Bauträger zu niedrigen Preisen. Gerade in der Seestadt hat so sehr viel öffentlicher Grund den Besitzer gewechselt. Das heißt, die Bauträger werden doppelt durch die öffentliche Hand gefördert, über die Wohnbauförderung und die billigen Grundstückspreise.

Privatisierung durch „Kaufoption“

Eine weitere Einnahmequelle bietet den Bauträgern die für geförderte Mietwohnungen in den 1990er Jahren eingeführte „Kaufoption“, die zu einer schleichenden Privatisierung von mit öffentlichem Geld mitfinanzierten Wohnungen führt. Seit einer Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 2019 ist eine solche Kaufoption jetzt schon nach fünf Jahren (früher 10 Jahren) gegeben.

In der Seestadt sind von bis 2015 fertiggestellten 2.600 geförderten Wohnungen, 1.600 Wohnungen der „Wohnbauinitiative“ und die Mieten für zehn Jahre gedeckelt. Die Vermieter_innen sind an die Einhaltung von Mietzinsobergrenzen und bestimmten Qualitätskriterien gebunden. Werden diese Wohnungen nach zehn Jahren neu vermietet, etwa, weil der_die Mieter_in woanders hinzieht oder verstirbt, können die Bauträger dann beliebig hohe Mieten verlangen. Damit wurde die Möglichkeit, auf öffentlichem Grundeigentum langfristig leistbaren Wohnraum abzusichern, billig verkauft.

Frei finanzierte Wohnungen

Bis 2020 wurden in der Seestadt über 750 frei finanzierte Eigentumswohnungen errichtet, deren Kosten als nicht besonders „sozial“ vermutet werden können. Außerdem wird mit diesen Wohnungen eifrig spekuliert: Menschen mit Geld kaufen sie und verkaufen sie binnen kurzer Zeit mit möglichst hoher Gewinnspanne weiter. Oder sie „parken“ nur ihr Geld darin und lassen die Wohnungen leer stehen. Wie viele Wohnungen in der Seestadt solche Anlegerwohnungen sind, ist nicht offen gelegt und entzieht sich unserer Kenntnis.

Smart-Wohnungen

Wirklich „soziale“ Wohnungen sind in der Seestadt nur die Smart-Wohnungen. Es handelt sich dabei nicht um Wohngebäude im Ganzen, sondern um in andere geförderte Wohnprojekte eingegliederte Einzelwohnungen. Sie werden über das Wohnservice Wien vergeben, die erforderlichen Eigenmittel und die Mieten sind gering, weshalb sie oft auch als „moderne „Gemeindewohnungen“ bezeichnet werden.

Klimagerechte Mobilität und sozialer Wohnbau - kein Widerspruch!

So viel zum „sozialen Wohnbau“, für den es die Stadtstraße angeblich braucht. Abgesehen davon, dass klimagerechte Mobilität nicht mehr auf das Auto, sondern auf den Fahrrad- und öffentlichen Verkehr setzt – in der Seestadt selbst sollen ja nur 20% der Wege mit dem Auto, 40% zu Fuß oder mit dem Rad und weitere 40% mit den Öffis zurückgelegt werden –, stellt sich die Frage, warum die Stadt Wien seit Jahren den Ausbau öffentlicher Verkehrsmittel in der Donaustadt hintanhält. Denn Wohnpolitik für Autobesitzer_innen zu machen, ist alles andere als sozial: Fast die Hälfte der Haushalte im untersten Einkommensviertel hat kein Auto. Und Nicht-Autobesitzer_innen zahlen die vom Autoverkehr verursachten Kosten, etwa in Form von Umwelt- und Gesundheitsschäden, genauso mit.