Die Donaustadt –Eldorado für Spekulanten und Banken?
Freitag, 13. Februar 2026 @ 14:06
Der Schein trügt. Viele Felder, auf denen jetzt noch Mais, Gemüse und Getreide wachsen, gehören schon längst keinen Landwirten mehr, sondern sind Bauhoffnungs- und Bauerwartungsland im Eigentum von Bauträgern.
So etwa zwischen Schilfweg und Ulanenweg, zwischen Breitenleer Straße, Ponysee, Thujasee und Neuesslinger Park, rund um Ambrosigasse und Asparagusweg, zwischen Breitenlee, Telephonweg und Schafflerhofstraße. Und wahrscheinlich noch vielerorts mehr.
Im Nordosten Wiens wartet man nur noch darauf, dass die Lobau-Autobahn und S1-Spange mit den Anschlussstellen Seestadt West, Seestadt Ost und Telephonweg „endlich gebaut" und die Äcker, derzeit noch „landwirtschaftliches Vorranggebiet der Kategorie 1“, in „Bauland umgewidmet" werden. Eine solche Umwidmung darf zwar erst erfolgen, wenn Bedarf behauptet wird und der Gemeinderat seinen Segen gibt. Wer die Wiener Verhältnisse kennt, weiß, dass beides nur eine Frage der Zeit ist.
Wie Spekulanten vorgehen
Feine Herren in schicken Autos suchen die Bäuer_innen auf und überreden sie zum Verkauf ihrer Felder. Ein besonders geschäftstüchtiger Herr dieser Gattung Immobilienhai ist Thomas Gabriel, wohnhaft in Dubai, der in der Donaustadt mit seinen mittlerweile liquidierten Firmen Ambrosi22 Immobilien GmbH und A14 Immobilien 2022 GmbH Spekulationsgewinne im zwei-, wenn nicht dreistelligen Millionenbereich gemacht hat.
Die folgende Auflistung, keineswegs komplett, gibt einen Einblick in die Vorgänge:
Im Frühjahr 2022 kaufte Gabriel einen 26 ha großen Acker an der Schafflerhofstraße um € 65 Mio., um ihn sogleich um € 86 Mio. an die gemeinnützige Genossenschaft „Frieden m.b.H.“ weiterzuverkaufen. Ein fürstlicher Gewinn von rund € 19 Mio. für fast keine Leistung. Für „normale“ Menschen reicht eine ganze Lebenszeit nicht aus, um so viel zu verdienen. Das Grundstück wurde anschließend filetiert und tranchenweise an mehrere gemeinnützige wie gewerbliche Bauträger und Entwickler, u.a.: die BUWOG, seit 2018 im Besitz des deutschen Vonovia-Konzerns, das Österreichische Siedlungswerk sowie dessen Tochter, die gemeinnützige Bauvereinigung Wohnungseigentum, an Migra Gemeinnützige Wohnungs-Ges.m.b.H. und nicht zuletzt an eine Tochterfirma der STRABAG, weiterverkauft.
Verkäufer: die Schafflerhof-Projektentwicklungs-GmbH von, richtig: Thomas Gabriel. Das Areal ist inzwischen € 100 Mio. wert. Inzwischen heißt das direkt bei der Abfahrt Telephonweg der S1-Spange gelegene Projekt „Neue Gärtnersiedlung Aspern“. 2024 haben sich dafür 19 Projektpartner zusammengeschlossen und weitere Liegenschaften aufgekauft, um dort Wohnungen samt üblicher Nutzungen zu errichten. Noch hat das Projektgebiet große Lücken, weshalb auch andere Grundeigentümer zum Zusammenschluss bewegt werden sollen.
Und noch ein Beispiel:
Thomas Gabriel verdiente an der Amrosigasse 2022. durch Weiterverkauf von Äckern an die Gemeinnützige Wohn- und Siedlungsgesellschaft „Schönere Zukunft“ und an das Österreichische Siedlungswerk und dessen Tochter, die WohnbauvereinigungGFW (Gesellschaft zur Förderung des Wohnbaus) Gemeinnützige GmbH den stolzen Betrag von € 18,5 Mio.
Wie Banken mitschneiden
Finanziert werden die Grundstücksgeschäfte natürlich von Banken, die den – gemeinnützigen – Bauträgern Kredite gewähren und an denen sie oftmals Beteiligungen halten. Pfandrechte zugunsten von Hypo Niederösterreich und Erste Bank in Höhe von mehr als € 30 Mio. sind auf die Liegenschaft in der Ambrosigasse eingetragen. Auf dem 26 ha großen Acker an der Schafflerhofstraße wiederum liegt eine Hypothek von € 77 Mio. für die Raiffeisenbank Niederösterreich-Wien und eine regionale Raiffeisenbank, und von € 7,5 Mio. für die Erste Bank. Als Pfandgläubigerinnen sind die Banken im Grundbuch eingetragen. Aber nicht nur Eigentümerrechte gehen auf die Banken über. Auch sitzen immer mehr ihrer Vertreter in den Geschäftsführungen der – gemeinnützigen – Bauträger.
Was sind „gemeinnützige“ Bauträger?
Hierzulande existieren 182 gemeinnützige Bauvereinigungen, 97 davon sind echte Genossenschaften, 85 gemeinnützige Kapitalgesellschaften (GesmbHs oder AGs). Zusammen errichten sie 25 % des Wohnbauvolumens in Österreich. Ihre Aufgabe ist es, leistbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. Sie dürfen nur beschränkt Gewinne ausschütten, da sie ihr Kapital wieder in Wohnbau investieren müssen. Auch sind die Mieten, die sie verlangen dürfen, kostengedeckelt, d.h., an die Kosten des Bauvorhabens (Grundstücks- und Errichtungskosten) gekoppelt.
Gemeinnützige Bauträger sind von der Körperschaftssteuer (23 % des steuerpflichtigen Einkommens) befreit und werden somit indirekt mit öffentlichen Mitteln gefördert. Darüber hinaus erhalten sie Mittel aus der Wohnbauförderung.
Was bedeutet es nun, wenn immer mehr Banken sich bei den Gemeinnützigen einkaufen?
Zunächst, dass die auf Spekulationsgrund errichteten Wohnungen für immer weniger Leute leistbar sind, weil auch die hohen Grundstückspreise bedient werden müssen. Das heißt, die gemeinnützigen Bauträger können ihre ursprünglichen Aufgaben immer weniger erfüllen. Und werden trotzdem öffentlich gefördert. Aber auch, dass im Ernstfall die Banken selber die verpfändeten Grundstücke verkaufen können und die Gemeinnützigen durch die Finger schauen. Dann bleiben nur mehr private Investoren, die auf teurem Bauland Eigentumswohnungen für ihre Klientel errichten.
Was die Politik tun könnte
In Wien gibt es, anders als in allen anderen Bundesländern, für Inländer_innen keine grundverkehrsrechtlichen Hürden beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Mit anderen Worten: Jeder Spekulant kann jeden Acker kaufen, wenn er nur ausreichend Geld dafür hinblättert. In anderen Bundesländern müssen solche Geschäfte von der Grundverkehrskommission genehmigt werden. Ein Gesetz dieser Art könnte die Missbräuche abstellen, vorausgesetzt, die Wiener Stadtregierung ist willens ein solches zu erlassen.
Bei Umwidmungen sollte ein Informationsrecht der Öffentlichkeit auf Transparenz gelten. Wer hat welche Liegenschaften um wieviel von wem aufgekauft? Wie werden sich die Preise der darauf errichteten Wohnungen letztlich zusammensetzen? Das Ziel wäre, auf diesem Wege soziale Verträglichkeit von Wohnbau sicherzustellen.
Darüber hinaus ist natürlich die Frage relevant, wie sich die – wachsende –Bevölkerung auf Dauer ernähren will, wenn immer mehr Äcker verbaut werden.
