Als Betriebskosten gelten immer wiederkehrende Ausgaben für die Versorgung des Hauses mit Wasser, die Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, die vorgeschriebenen Kehrungen der Hausrauchfänge, eine angemessene Versicherung des Hauses, das Honorar für die Verwaltung des Hauses, die Kosten für die Hausreinigung, Kosten für die Entsorgung des Mülls und Kanalgebühren, die Kosten für die Eichung, Wartung und Ablesung von Messgeräten, die der Verbrauchsermittlung dienen, sowie die Grundsteuer. Nicht unter Betriebskosten zu verrechnen sind Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, Reparaturen und Beträge zum Instandhaltungsfonds.

Betriebskostenaufteilung: Die Betriebskosten werden grundsätzlich nach den Nutzflächen der einzelnen Mietgegenstände aufgeteilt. Die Berechnung erfolgt nach der Formel: Quadratmeter des einzelnen Mietgegenstandes x 100 : Nutzfläche des Hauses = Betriebskostenanteil des einzelnen Mieters (in Prozent). In verschiedenen Ausnahmefällen kann von dieser Berechnung abgegangen werden, nämlich dann, wenn die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung sämtlicher Mieter unbillig erscheinen lassen. Abweichungen vom Betriebskostenschlüssel sind sehr streng zu prüfen. Wenn der Vermieter eine abweichende Aufteilung der Betriebskosten wünscht, muss er eine schriftliche Vereinbarung mit allen Mietern treffen.

Colonia bzw. Müllabfuhr: Müll- und Unratabfuhr beinhaltet die Entfernung der Müllcontainer. Die Kosten hierfür bestimmen die Gemeinden. Die Beseitigung von Bauschutt und Gerumpel ist grundsätzlich nicht unter Betriebskosten zu verrechnen. Eine Verrechnung ist dann möglich, wenn es sich um herrenloses Gut handelt und sich der Verursacher nicht mehr feststellen lässt.

Diverses: Für von den Mietern genutzten Sondereinrichtungen wie Hauszentralheizung, moderne Waschküchen, Personenaufzug, Gemeinschaftsräume, Garten darf kein Zuschlag zu den Verwaltungskosten verrechnet werden. Der Vermieter ist nicht berechtigt uneinbringliche Mietzinse und Betriebskosten von den übrigen Mietern des Hauses einzufordern

Einsichtnahme in die Abrechnung: Die Abrechnung der Betriebskosten muss zumindest einmal jährlich, und zwar spätestens bis zum 30. Juni eines jeden Jahres, erfolgen. Diese Abrechnung muss an einer geeigneten Stelle im Haus aufgelegt oder den Mietern zugesandt werden. Der Zweck dieser Verpflichtung ist es, den Mietern die Möglichkeit zu geben, eine Überprüfung der in Rechnung gestellten Beträge vorzunehmen. Die Belege müssen der Abrechnung nicht beigelegt werden. Jeder Mieter hat aber das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Diese Einsichtnahme kann in den Büroräumen der Hausverwaltung erfolgen. Von einer geeigneten Auflegung oder Einsichtnahme kann aber nur dann gesprochen werden, wenn die Mieter bei der Überprüfung keinem Druck oder Einfluss ausgesetzt ist.

Fotokopien: Die Mieter haben das Recht, Fotokopien der Rechnungsbelege anzufordern, falls sie bereit sind, die Kosten für das Kopieren zu übernehmen.

Gebäudeversicherung: Die ordnungsgemäße Versicherung des Hauses kann den Mietern angelastet werden. Pflichtversicherungen sind die Haftpflichtversicherung, die Wasser- und Gainzenversicherung und die Feuerversicherung. Für den Abschluss von anderen Versicherungen benötigt der Vermieter die Zustimmung einer Mietermehrheit.

Hausreinigung: Die Reinigung des Hauses kann durch einen Hausbesorger, der meist im Haus wohnt, einen Hausarbeiter oder durch eine Reinigungsfirma erfolgen. Die Löhne für den Hausbesorger werden von den Ländern bestimmt, die Kosten für Reinigungsfirmen unterliegen dem "freien Markt", wobei den Mietern nur angemessene Kosten weiterverrechnet werden dürfen. Die Reinigungsarbeiten müssen ordnungsgemäß durchgeführt werden. Für den Hausbesorger besteht keine Anwesenheitspflicht mehr. Reinigungsfirmen kommen in der Regel einmal wöchentlich für die Reinigung ins Haus.

Instandhaltungsarbeiten sind nicht unter Betriebskosten zu verrechnen. Eine Ausnahme davon besteht nur für die Instandhaltung der Hausbesorgerwohnung, soweit eine solche noch vorhanden ist, und es sich nicht um ernste Schäden handelt.

Judikatur: Die Betriebskosten sind im Mietrechtsgesetz abschließend aufgezählt, so dass darüber hinausgehende Vorschreibungen nicht zulässig sind. Dennoch gibt es gerade für die Betriebskosten eine umfangreiche Judikatur, die sich auch fallweise - bei Novellierungen des Mietrechtes - ändert.

Kanalgebühren: Zu den Kosten der von den Gemeinden vorgeschriebenen Gebühren kommen auch Kosten für die Räumung der Kanalrohre sowie die Kosten für die Behebung von Kanalverstopfungen. Sind mit der Beseitigung der Verstopfung auch Reparaturen notwendig, sind diese aus der Mietzinsreserve zu decken. Zu Betriebskosten zählt auch die Entleerung von Senkgruben.

Licht: Die Kosten für die Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses sind Betriebskosten. Ebenso zählen der Ersatz von Glühbirnen, Sicherungen und die Behebung von Kurzschlüssen zu den Betriebskosten. Nicht unter Betriebskosten zu verrechnen sind Reparaturen an der Stromleitung, die Erneuerung der Stromzuleitung, Errichtungskosten einer automatischen Stiegenhausbeleuchtung oder Stromkosten, die bei Instandhaltungs- oder Umbauarbeiten im Haus anfallen.

Mietzinsreserve: Die Mietzinsreserve wird aus den Hauptmietzinsen, Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gebildet. Diese Einnahmen sind für Reparaturen im Haus, Instandsetzungen und Verbesserungsarbeiten heranzuziehen. Bei den Betriebskosten haben derartige Ausgaben nichts verloren.

Nutzflächen: Da sich der vom einzelnen Mieter zu zahlende Anteil an den Betriebskosten aus seiner Wohnnutzfläche errechnet, ist die Nutzfläche sehr wichtig. Zur Nutzfläche zählen alle gemieteten Räume, also auch Bad, Küche, Vorzimmer und WC. Die Maße sind von Wand zu Wand zu nehmen, kleine Nischen sind nicht zu berücksichtigen, Erker und Loggien jedoch schon. Nicht zur Nutzfläche zählen Terrassen und Balkone.

Ordnungsgemäße Abrechnung: Die ordnungsgemäße Abrechnungsvorlage ist Voraussetzung für den Anspruch einer Nachforderung des Vermieters aus dem Titel "Betriebskostenminussaldo"

Porto: Portokosten, Geldverkehrsspesen und Inkassogebühren dürfen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht verrechnet werden. Diese Ausgaben sind aus dem Verwaltungshonorar zu decken.

Quartalsabrechnung: Eine quartalsmäßige Abrechnung der Betriebskosten ist möglich, muss aber in der Jahresabrechnung zusammengefasst werden. Der Saldo wird erst mit der Zusammenfassung in der Jahresabrechnung fällig.

Rauchfangkehrer: Unter die Kosten der Rauchfangkehrung fallen nur die normalen Kosten des Rauchfangkehrers. Nicht unter Betriebskosten zu verrechnen sind Kaminschleifarbeiten, Einsetzen von Kamintürchen, Schäden am Kaminmauerwerk, Behebung von Zungenbrüchen, Neuaufmauern eines Kamins.

Schädlingsbekämpfung: Schädlingsbekämpfung ist unter Betriebskosten zu verrechnen. Hierzu zählt das Auslegen von Rattenködern, Behebung von Übelständen durch das Überhandnehmen von Mäusen, Schaben, Tauben und sonstigen Ungeziefer. Es zählt nach neuer Rechtssprechung auch die Installierung von Taubengittern und das Verschließen von Rattenlöchern mit Zement zu den Betriebskosten

Tarife und Telefongebühren: Tarife, Telefonkosten (ausgenommen das Notrufsystem beim Lift), Fahrtkosten und ähnliche Ausgaben sind keine Betriebskosten im Sinne des MRG.

Umsatzsteuer: Den Mietern von Wohnungen darf nur eine Mehrwertsteuer von 10 Prozent auf die Nettobetriebskosten vorgeschrieben werden. Betriebe zahlen jedoch 20 Prozent, ebenso sind die Heizkosten mit 20 Prozent belastet.

Verwaltungshonorar: Das Verwaltungshonorar wird ebenfalls nach der Nutzfläche berechnet. Das Verwaltungshonorar ist als Abgeltung für die Verwaltung eines Hauses zu sehen. Sie gebührt einem Hausverwalter, kann aber auch von einer anderen Person (Hauseigentümer) geltend gemacht werden, sofern diese die Verwaltungsarbeiten vornimmt.

Wasserverbrauch: In neueren Häusern haben die einzelnen Mietobjekte Wasserzähler nach denen der Verbrauch der einzelnen Mieter festgestellt und verrechnet wird. Gibt es keine Wasserzähler in den einzelnen Mietobjekten, werden die Kosten für den Wasserverbrauch nach der Nutzfläche verrechnet, ohne dass der Verbrauch des einzelnen berücksichtigt wird. In Ausnahmefällen kann eine Änderung vorgenommen werden, wenn einzelne Mieter (Gaststätten) einen extremen Wasserverbrauch haben. Eine Änderung auf Grund der Familiengröße ist jedoch nicht möglich.

X-malige Anfragen: In fast jeder Sprechstunde wird die Frage an uns herangetragen, ob man auch für Betriebskostennachforderungen herangezogen werden kann, wenn man nicht ein ganzes Jahr in der Wohnung gewohnt hat. Die Antwort ist: Leider ja. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass sowohl Forderungen wie auch Guthaben aus den Betriebskosten derjenige Mieter zu tragen oder zu fordern hat, der im Zeitpunkt der Legung der Abrechnung Hauptmieter der Wohnung ist.

Ypsilon: Bedeutet ein baldiges Ende unseres Betriebskostenkataloges. Wir hoffen, dass ein Großteil der häufigsten Fragen beantwortet wurde. Falls Sie jedoch nicht sicher sind, ob Ihre Abrechnung in Ordnung ist, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Wir helfen Ihnen gerne.

Zahlung: Der Zins ist eine Bringschuld. Zahlungsrückstände können zu einer Klage führen, die in jedem Fall mit Kosten für den Mieter verbunden ist. Sollte die Betriebskostennachforderung in einem Jahr sehr hoch ausfallen, versuchen Sie, Ratenzahlungen mit der Hausverwaltung zu vereinbaren.

Aus: WohnABC, Mieterschutzverband, Infos: www.mieterschutzverband.at
Weitere Infos und Erstberatung beim Kommunalstammtisch der KPÖ Donaustadt (siehe Terminrubrik oder beim Mieterselbsthifezentrum der KPÖ Wien http://www.mieterselbsthilfe.kpoe.at/