Aus dem Wohn-ABC des Mieterschutzverbandes


Service Abrechnung: Zu den Pflichten der von den Eigentümern bestellten Verwaltung gehört insbesondere die Legung der jährlichen Abrechnung, die auch an die Eigentümer zu übermitteln ist. Die Abrechnung ist spätestens 6 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zu legen. Da die Abrechnungsperiode bei den meisten Häusern das Kalenderjahr ist, ist dies daher üblicherweise der 30.6. des Folgejahres. Eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode bedarf einer schriftlichen Vereinbarung aller Eigentümer oder einer gerichtlichen Entscheidung. Betreffend der Legung der Abrechnung und ihrer Überprüfung besteht für einen Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit eines Außerstreitantrages an das Bezirksgericht.

Benützungsregelung: Sämtliche Wohnungseigentümer können schriftlich (die Schriftform ist seit 1.7.2002 vorgeschrieben) eine Vereinbarung über die Benützung allgemeiner Teile der Liegenschaft treffen. Zudem kann jeder Wohnungseigentümer auch einen Antrag im Außerstreitverfahren über die Regelung der Benützung dieser allgemeinen Anteile stellen, wobei es für die Abänderung einer bestehenden Benützungsänderung allerdings eines wichtigen Grunds bedarf. Da ein Wechsel eines Eigentümers die Gültigkeit der Vereinbarung nicht berührt, ist es beim Kauf einer Wohnung wichtig, sich diesbezüglich zu informieren.

Chaotische Zustände sollten bei einer Eigentümerversammlung nicht herrschen, da dabei genau auf die richtige Protokollierung von Abstimmungen zu achten ist. Abgestimmt wird nach Anteilen und nicht nach Köpfen. Nur Wohnungseigentümer und die von ihnen bevollmächtigen Personen dürfen abstimmen, nicht z. B. deren Mieter oder nicht bevollmächtigte Ehegatten. Abgestimmt kann nur über das werden, was auch Gegenstand der vorher bekannt gegebenen Tagesordnung war. Für gültige Beschlüsse ist die Mehrheit aller Anteile der Eigentümergemeinschaft und nicht bloß der bei der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer notwendig.

Durchsetzung der Belegsvorlage: Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht zur Einsicht in die Belege und Herstellung von Belegskopien gegen Kostenersatz. Auch die Vorlage von Belegen kann durch einen Außerstreitantrag von jedem Wohnungseigentümer durchgesetzt werden.

Eigentümervertreter: Die Eigentümer können aus ihrem Kreis für zwei Jahre einen Eigentümervertreter wählen. Dieser vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter bei widerstrebenden Interessen, also insbesondere, wenn es gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzungen zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung gibt. Dieser sollte nicht mit den in der Praxis ebenfalls existierenden Hausvertrauensleuten verwechselt werden.

Frist zur Bekämpfung von Beschlüssen: Diese Frist beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus. Geht es um einen Beschluss der die ordentliche Verwaltung (vgl. unter O) betrifft, kann dieser Beschluss binnen eines Monats wegen formeller Mängel, Gesetzeswidrigkeit und Fehlen der erforderlichen Mehrheit durch Antrag im Außerstreitverfahren angefochten werden. Bei Beschlüssen betreffend der außerordentlichen Verwaltung beträgt die Frist drei Monate, bei nicht ordnungsgemäßer Verständigung des Eigentümers sogar sechs Monate und sind diese Beschlüsse auch wegen übermäßiger Beeinträchtigung eines Eigentümers und wegen Veränderungen, deren Kosten nicht durch die Rücklage gedeckt sind, bekämpfbar.

Grobe Pflichtverletzung der Verwaltung: Wenn eine Verwaltung ihre Pflichten grob verletzt, was sich auch aus der Summe mehrerer Pflichtverletzungen ergeben kann, kann jeder Wohnungseigentümer einen Antrag im Außerstreitverfahren auf Auflösung des Verwaltungsvertrages stellen. Neben eventuellen Schadenersatzansprüchen kann bei solchen Verletzungen die Eigentümergemeinschaft auch eine Herabsetzung des Verwaltungshonorars verlangen.

Hausordnung: Diese wird von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen. Eine von den Eigentümern bestellte Hausverwaltung kann eine solche daher nicht verordnen oder abändern. Gemäß Â§ 30 Abs. 1, Z 7 WEG kann jeder Minderheitseigentümer einen Antrag im Außerstreitverfahren stellen, mit dem Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind.

Instandhaltungspflicht: Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses und ernste Schäden in der Wohnung sind von der Eigentümergemeinschaft zu beheben, wobei man abweichende Vereinbarungen im Eigentümergemeinschaftsvertrag beachten sollte. Sich um die ordnungsgemäße Instandhaltung des Hauses zu kümmern, gehört zu den Aufgaben der von den Eigentümern bestellten Verwaltung. Behebt die Eigentümergemeinschaft den Schaden nicht kann ein Antrag im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung dieser Arbeiten gestellt werden.

Jalousien: Beschließt die Mehrheit desolate Außenjalousien zu erneuern, so bindet ein solcher Beschluss auch die Minderheit, da diese zum allgemeinen Teil des Hauses gehören.

Kündigung der Hausverwaltung: Ist eine Verwaltung auf unbestimmte Zeit bestellt, kann die Mehrheit der Eigentümer den mit dieser geschlossenen Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende der Abrechnungsperiode, also üblicherweise zum 31.12. kündigen. Wurde hingegen ein Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Dauer bestellt, kann die Mehrheit der Eigentümer nach drei Jahren unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ablauf der Abrechnungsperiode aufkündigen. Für die Eigentümer ist dabei wichtig, bei der Beschlussfassung keine Formalfehler zu begehen.

Lift: Dieser ist eine Gemeinschaftsanlage. Es kann aber Eigentümer geben, die diesen objektiv nicht nutzen können. Dies kann über einen Außerstreitantrag zu einem abweichenden Aufteilungsschlüssel betreffend dessen Kosten führen.

Mietverhältnisse, die bereits vor der Wohnungseigentumsbegründung bestanden haben, unterscheiden sich in manchen rechtlichen Punkten von Mietverhältnissen, die bereits der einzelne Wohnungseigentümer abgeschlossen hat. Gemäß Â§ 4 WEG kann ein solcher Altmieter nämlich hinsichtlich Ansprüche betreffend der allgemeinen Teile der Liegenschaft (z. B. wegen seiner sanierungsbedürftigen Fenster) gegen die Eigentümergemeinschaft und nicht nur gegen seinen Wohnungseigentümer vorgehen. Für Geldansprüche dieses Mieters aus seinem Mietverhältnis (also z. B eine Mietzinsüberschreitung), die noch aus der Zeit vor der Wohnungseigentumsbegründung stammen und nicht vom Wohnungseigentümer hereingebracht werden können, gibt es eine Ausfallshaftung der Eigentümergemeinschaft.

Nutzwert: Aufwendungen im Wohnungseigentum werden nicht nach der Nutzfläche, sondern nach dem Nutzwert verteilt. Abweichende Verteilungsschlüssel sämtlicher Wohnungseigentümer sind aber möglich. Die Nutzwerte werden durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt. Ausgangspunkt bei der Nutzwertbestimmung ist zwar die Nutzfläche, allerdings wird der Nutzwert dann noch durch Zu- und Abschläge errechnet. So erhöhen z. B. auch Terrassen, Keller- oder Dachbodenabteile von Wohnungen, Balkone oder Hausgärten den Nutzwert und führen zu einem höheren Anteil an den Aufwendungen, während bei einer reinen Nutzflächenverteilung mangels Nutzfläche diese den Anteil an den Aufwendungen nicht erhöhen würden.

Ordentliche Verwaltung: Zur ordentlichen Verwaltung gehören die ordnungsgemäße Erhaltung, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Aufnahme eines Darlehens zur Durchführung durch die Rücklage nicht gedeckter Erhaltungsarbeiten, die angemessene Versicherung, die Bestellung und Auflösung des Verwaltungsvertrages, die Bestellung und Abberufung des Eigentümervertreters, die Erlassung und Änderung der Hausordnung, die Vermietung der allgemeinen Teile, die einer abgesonderten Benützung zugänglich sind und die Kündigung dieser Verträge. Diese ist von der außerordentlichen Verwaltung zu unterscheiden, zu der etwa nützliche Verbesserungen, die über die Erhaltung hinausgehen gehören. Die Unterscheidung ist z. B. bei der Beschlussbekämpfung wichtig.

Partner der Eigentümergemeinschaft: Die Eigentümerpartnerschaft in § 13 WEG ist die einzige Ausnahme davon, dass es nur einen Wohnungseigentümer geben kann. Zwei natürliche Personen können je zur Hälfte Eigentümer einer Wohnung sein. Vor der Einführung dieser Eigentümerpartnerschaft konnten nur Ehegatten gemeinsam Wohnungseigentümer sein. Nunmehr kommt es nicht mehr darauf an, ob zwischen den beiden eine rechtliche oder tatsächliche Beziehung besteht, wenngleich Ehen und Lebensgemeinschaften häufige Anwendungsfälle sind.

Quälender Lärm: Gegen Störung seines Eigentumsrechtes durch unzulässigen Lärm, der durch eine anderen Eigentümer verursacht wird, kann man natürlich gerichtlich vorgehen. Allerdings ist ein gewonnenes Verfahren noch keine Garantie, dass es nicht zu neuen Störungen kommt. Gerade in Hausordnungen können Einschränkungen zur Vermeidung von Lärmstörungen, z. B. betreffend der Nachtruhe oder der Benützung von Gemeinschaftsanlagen (z. B. der Waschmaschinen in einer Waschküche) enthalten sein.

Rücklage: Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet eine Rücklage zu bilden, also Geld anzusparen. Aus dieser werden die zukünftigen Aufwendungen bezahlt, insbesondere daher die Kosten der Instandhaltungsarbeiten. Welcher Betrag dafür jährlich aufzubringen ist, hat bis zu einem Mehrheitsbeschluss über die Höhe der Rücklage der Verwalter festzusetzen. Wird entgegen dem Gesetz keine Rücklage eingehoben, kann ein Wohnungseigentümer dies über Antrag erzwingen, ebenso kann über Antrag der Mehrheitsbeschluss betreffend der Angemessenheit der Rücklage überprüft werden.

Satellitenantenne: Das Anbringen einer Satellitenantenne an allgemeinen Teilen (auch daher am Fenster) ist unabhängig von der Art der Montage genehmigungspflichtig.

Terrassen und offene Balkone haben keine Nutzfläche, sie führen aber zu einem höheren Nutzwert, wie unter N ausgeführt.

Unzulässige Vereinbarungen: Um Wohnungseigentumswerber zu schützen sind gemäß Â§ 38 WEG Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, dem Wohnungseigentumswerber oder Wohnungseigentümer zustehende Nutzungs- oder Verfügungsrechte zu beschränken rechtsunwirksam.

Vorschau: Zu den Pflichten der Verwaltung gehört auch die jährliche Legung einer Vorschau über die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und dafür erforderlichen Rücklagebeträge sowie die vorhersehbare Höhe der Betriebskosten.

Willensbildung der Eigentümergemeinschaft: Diese erfolgt über Beschlüsse. Diese Beschlüsse können auf einer Eigentümerversammlung aber z. B. auch durch Umlaufbeschlüsse (man stimmt per Post ab oder jemand geht mit einer Liste herum) gefasst werden.

X-ter Versuch: Ihr X-ter Versuch, Ihre Angelegenheit mit der Hausverwaltung zu klären hat nicht zum Erfolg gefolgt bzw. Ihr Schreiben wurde wieder nicht beantwortet? Dann sollten Sie überlegen, uns aufzusuchen.

Y Yen: Sie denken an Fremdwährungskredite? Wie steht es eigentlich mit der Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wie unter O ausgeführt, gehört die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Erhaltungskosten zur ordnungsgemäßen Verwaltung und entscheidet daher darüber die Mehrheit. Es muss sich dabei aber um Erhaltungskosten handeln, die nicht alljährlich anfallen.

Zustellung von Beschlüssen: Schlüsse sind sowohl im Haus anzuschlagen als auch den Eigentümern zu übersenden. Dem Eigentümer ist dabei auch die Frist zur Bekämpfung mitzuteilen.

Infos: www.mieterschutzverband.at
Weitere Infos und Erstberatung beim Kommunalstammtisch der KPÖ Donaustadt (siehe Terminrubrik oder beim Mieterselbsthifezentrum der KPÖ Wien http://www.mieterselbsthilfe.kpoe.at/